试论当前制度下承租人优先购买权

许萍   福建君立律师事务所 

        文章摘要：承租人的优先购买权是指出租人出卖出租的房屋时，承租人享有在同等条件下优先于第三人购买该标的物的权利，对于承租人这项特定权利当前的法律制度有了新的不同以往的规定。本文试图通过对承租人优先购买权的法律特征、性质和价值意义及其行使方式和法律救济途径的分析研究以此阐明这项权利的新内容及其代表的法院审判方向。
        关键词：承租人、 出租人、优先购买权、 权利行使、
        租赁合同一直是合同法调整的重要法律关系，租赁合同规定的承租人一项重要的权利就是承租人优先购买权。承租人的优先购买权指出租人在租赁合同有效期内出卖租赁房屋时，承租人依照法律的规定而享有的在同等条件下先于他人购买租赁房屋的权利。该项权利历史悠久，其最早可追溯到古罗马时代关于承佃人在转让其永佃权时，土地所有权人对该永佃权享有优先受让的权利的法律规定，该规定可谓是当今各种物权优先购买权制度的起源。[①]19世纪末制定的《德国民法典》首次以法典形式对房屋承租人的优先购买权制度作出明确的规定。具有大陆法渊源的我国民法也早于民法通则颁布时就已经规定了此项制度。但近来随着我国社会经济的发展，否定承租人优先购买权这项法律制度的言论开始盛行，很多法官、学者的著文建议废除该项制度，认为其阻碍商品流通、侵害出租人和第三人利益、有额外优惠承租人之意。笔者不同意这些观点，但是认为有必要与时俱进重构关于承租人优先购买权的保护制度，以平衡承租人与出租人之间利益，缓解社会冲突。

        一、承租人优先购买权的法律特征及其制度价值

        承租人的优先购买权作为一个有着悠久历史的法律权利，对于其法律性质的争议虽然不断，但关于其所具有的特点还是基本统一的：第一，它是基于房屋租赁这一特定的法律关系而产生的权利，在法律关系的主体上限于承租人这一特定的主体能享有，在客体上仅限于租赁物，即出租房屋。第二，它是法律规定的权利，而排除了当事人的自由约定，是法定优先购买权之一，从租赁关系成立时产生，在符合相关的条件时行使。第三，它在行使权利时附有“同等条件”的限定，优先购买权人只有在于其他购买人条件相同或一致的情况下始得行使该项法定的权利。

        关于承租人优先购买权的性质，学界对此的认识呈现出众说纷纭、莫衷一是的局面，有人认为是形成权，有人认为是附条件的形成权，有人认为是请求权，有人认为是期待权，有人认为是机会权，有人认为是物权或债权，有人认为是物权取得权，有人认为是买卖契约的订立请求权，有人认为是财产请求权，有人认为是附强制缔约义务的请求权。[②]最集中的说法是请求权说和形成权说，前者认为承租人优先购买权是一种债权请求权。在优先购买权这一法律关系中，优先购买权人对出卖人的买卖合同享有订立请求权，而依买卖合同订立请求权的法理，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。[③]该说为我国台湾地区实务界所采纳。形成权说认为权利人得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人（出卖人）的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖标的物于第三人时，权利人才能行使。[④]这种说法在德国是成为通说承租人一旦行使优先购买权，便形成与出租人之间的房屋买卖合同关系，

        笔者认为把承租人优先购买权的性质认定为请求权，更符合如今立法的发展趋势，也更能在当今时代的背景下适当的保护承租人的此项权利。承租人优先购买权是基于合法的租赁合同关系而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。承租人优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人以同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。一旦出租人没有做出承诺或者与他人订立的买卖合同从而侵犯了承租人此项请求权，承租人可以依据侵犯请求权的法律获得相应的救济。

        我国现行法承认并保护承租人的优先购买权，是有其正当的利益考量的。法律之所以要规定优先购买权，是因为权利人的原有权利与其他人的相应权利之间具有某种紧密联系性，并由此导致相应权利人之间具有某种紧密联系性，并由相应权利之间以及相应权利人之间的紧密联系性进一步导致在权利人之间产生某种正当利益关系，如果对该正当利益不予考虑和保护，则可能导致建立在原有权利关系上的整体利益的减损，这就是规定优先购买权的价值意义。[⑤]我国法律规定的其他几种优先购买权，如共有人的优先购买权、原股东的优先购买权等，都能体现这种价值意义。

        通常情况下，承租人在租赁关系中居于弱势地位，租房是为了自己居住、生活使用，租赁房屋的所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出租和出卖房屋，仅仅是为了获得财产上有的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。[⑥]法律赋予承租人优先购买的权利还因为其有助于维护社会秩序价值和社会效率价值。房屋租赁合同签定后，承租人基于占有使用房屋的需要，往往进行装修等大量投资，也形成了诸如生产、生活中许多方面的特定联系，这些特定联系都有助于社会稳定秩序的构建，同时让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率，因此比由第三人取得所有权社会效率价值更高。

        然而随着经济的发展、信息的流通，房屋的市场供应已变得愈来愈充足，人们从市场中获得房屋使用权的机会和选择也越来越多，使得承租人有了更多的选择，其即使不购买所承租房屋也能满足自己的生活、生产需求。同时因为承租人优先购买权的存在，限制了出租人缔约自由阻碍了商品的自由流通，从而也在一定程度上违反了公平交易的原则。因此对承租人优先购买权提出了更高的要求，需要一个更完善的制度，来平衡出租人、承租人以及第三人之间的利益，使法律不会偏重于保护其中一方从而引发社会的不稳定。

        二、承租人优先购买权的法律规定

        我国关于承租人优先购买权制度的法律规定，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。该法于2008年1月15日被废止 。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。 适用最广泛的司法解释规定，即1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定。11年后，我国法律正式规定了承租人优先购买权制度，即1999年10月1日生效的《合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定。然而，《合同法》第230条的规定与《民通意见》第118条的规定相比较，在文字上有两处变化：一是将“提前三个月通知承租人”改为“在出卖之前的合理期限内通知承租人”；二是去掉了关于承租人优先购买权受到侵害如何进行救济的内容。至此我国的承租人优先购买权的制度基本形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。这套法律框架并没有为承租人的优先购买权提供完整的法律保护，反而因为其的适用给司法判决带来混乱。

        2008年12月18日公布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》，将《民通意见》第118条予以了废止)。之后2009年7月30日的最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释表明最高院已经转变了承租人优先购买权保护的思路，试图重新构建一个新的保护承租人优先购买权的制度。

        三、承租人优先购买权的行使方式

        承租人优先购买权的作为承租人享有的一项法定权利，其行使方式必须符合法律规定，才能使承租人的权利切实得到保障。

        （一）出租人在合理期限内通知的义务

        根据承租人优先购买权的特点，承租人要行使该项权利必须是在租赁合同存续期间内，如果是在租赁合同到期好出租人才出卖房屋，承租人此时并不存在优先购买权，其身份与普通购买人是相同的。承租人优先购买权能够实施的另一个重要前提条件是，出租人履行“在出卖之前的合理期限内通知”承租人的义务，若出租人没有通知承租人无从得知房屋将出卖的事实也就不会行使优先购买权。依据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋时，“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。此 “合理期限”，应是立法者授权法官根据具体交易状况来判断的，然而却造成现实中的适用混乱。在合同法颁布之前依据《城市私有房屋管理条例》第11条和《民通意见》第118条的规定，出租人提前通知承租人的期限应当是三个月。不少地方性法规和规章也延续了这样的规定，但也有一些地方规定出租人提前通知的期限是出卖房屋前的30日内。 [⑦]然而因为合同法的效力高于《城市私有房屋管理条例》和《民通意见》，所以造成上述两个条款在很实践中并没有得到完全的适用，而且随着上述法条的废止其已经没有效力。由于当今中国社会的交易活动十分活跃，市场行情变动很快，要求出租人提前三个月通知承租人，时间显然过长，这也许就是合同法规定的“合理期限”的原因。对于该合理期限的把握，应当依据每个案件的实际情况决定，最低限度应当的是能够保障承租人有足够时间的作出购买的决定。

        关于“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”这一通知义务还一种特殊情况需要考虑，就是出租的房屋被拍卖的情况，拍卖是房屋买卖的一种特殊方式。 在拍卖租赁房屋的情况下，根据我国《拍卖法》第45条和第47条的规定，拍卖人应当于拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。但是，拍卖人履行《拍卖法》上的公告义务的行为，绝不能代替出租人对其通知义务的履行。在出租房屋拍卖的情况下应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院在拍卖五日前就必须以书面或者其他能够确认收悉的方式，通知优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”的规定由拍卖人执行出租人的通知义务以保障承租人优先购买权的行使。

        （二）同等条件

        依据承租人优先购买权行的法律规定，其行使的一个重要条件就是“在同等条件下”，没有这一个条件，承租人无法主张优先购买权的实现。所谓同等条件，可以从以下几个方面分析：第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不得行使优先购买权。第三，付款时间同等。例如，出租人要求十日内付清房款，承租人只有在十日内付款才能优于第三人享有优先购买权。第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。    只有在满足上述的同等条件，承租人才能够行使优先购买权。[⑧]

        （三）承租人优先购买权行使的限制

        承租人优先购买权的“优先性”是受法律保护的，但这种优先性并非是无限制，当其与其他法律规定的优先权如房屋共有权人相抵触时，或者他人已经通过善意取得房屋所有权时，原本这些具有争议性情况已由《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》明确。依据该最新的司法解释的第二十四条规定，以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。因此，法条所列明的情形都能够阻碍承租人行使优先购买权的情形，承租人在行使优先购买权的时应当了解这些限制，及时正当的行使自己的权利。

        四、承租人优先购买权受到侵害的救济

        侵犯承租人优先购买权的情形主要有：一、因出租人未履行通知义务而与第三人缔结了房屋买卖合同，导致承租人不能行使其优先权；二、承租人按同等条件请求与出租人订立房屋买卖合同时，出租人拒绝订立；三、出租人与第三人恶意串通订立房屋买卖合同的。在承租人优先购买权受到上述侵害时，承租人权利的救济方式主要是提起诉讼。

        在《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》颁布之前，依据《民通意见》第118条关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定承租人可以向法院起诉请求宣告第三人与出租人缔结的房屋买卖合同无效。实际上这种诉讼也成为近十几年救济承租人优先购买权的主要途径，很多法院在审理相关的承租人优先购买权的诉讼时即依据此规定判决第三人与出租人的合同无效，然而随着社会形势的发展和法院审判观点的转变，越来越多的法院在审判中更倾向于保护善意第三人利益不随意判决合同无效。这种判决逐渐成为主流，而且随着《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的实行，之前的无效判决的请求得到彻底的否定，其具体的法条依据是该司法解释的第21条明确规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。笔者认为若出现出租人与第三人恶意串通订立房屋买卖合同的情形时，承租人还是可以请求法院依据合同法第54条的规定来否定出租人与第三人的买卖合同效力的。

        最高院在不支持承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的同时，在《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》又指明了一条全新的路径来救济承租人的优先购买权，那就是在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人请求赔偿的权利去维护其优先购买权。然而遗憾的是，最高法院在司法解释中并没有明确承租人可以请求赔偿的具体范围，也缺乏具体的操作方式，而且由于该司法解释实行不到一年，也并没有出现典型的案例可用来参照。目前状态下笔者认为承租人优先购的赔偿可以依照《侵权责任法》第19条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。承租人可以请求出租人赔偿的范围应当包括承租人在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供经营所需所产生的成本，原投入房屋装潢费用、出租房屋用于经营时所造成的营业损失，承租人若购买房屋后可能获得的利益如房价上涨的收入，承租人因为请求行使优先购买权以及请求赔偿所花费的成本等。

        综上所述，随着新的法律规定的实行承租人优先购买权在当前的制度下已经具有了不同的内容，承租人这项特定权利在受到法律继续保护的同时也受到限制，笔者认为司法解释的前后变化意义理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了，同时也做到了更科学的对出租人等相关当事人公平保护。